在2020年華泰證券年度投資峰會(huì)上，陳慎先生對(duì)A股房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略及非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域進(jìn)行了深入分析，為投資者提供了前瞻性指引。

一、A股房地產(chǎn)行業(yè)2020年策略：穩(wěn)健中尋機(jī)遇

陳慎指出，2020年房地產(chǎn)行業(yè)整體將延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)，政策以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為核心，行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，A股房地產(chǎn)板塊的投資邏輯需從過(guò)去的高速增長(zhǎng)預(yù)期，轉(zhuǎn)向?qū)ω?cái)務(wù)穩(wěn)健性、管理效率和持續(xù)成長(zhǎng)能力的深度挖掘。

1. 財(cái)務(wù)安全是底線：在融資環(huán)境結(jié)構(gòu)性收緊的背景下，現(xiàn)金流充裕、負(fù)債結(jié)構(gòu)健康、融資成本較低的龍頭房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，更受資本市場(chǎng)青睞。投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)。
2. 管理效能定優(yōu)劣：行業(yè)增速放緩，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和成本控制能力成為企業(yè)分化的關(guān)鍵。擁有卓越品牌、高效周轉(zhuǎn)能力和優(yōu)秀成本管控能力的房企，有望在平穩(wěn)市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)份額提升和盈利質(zhì)量的改善。
3. 多元化布局拓空間：?jiǎn)渭円蕾?lài)住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式面臨天花板，積極在商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域進(jìn)行高質(zhì)量多元化布局的企業(yè)，能構(gòu)建更持續(xù)的增長(zhǎng)曲線，估值體系也有望得到重塑。

二、非住宅物業(yè)管理：被低估的黃金賽道

陳慎特別強(qiáng)調(diào)，非住宅物業(yè)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中極具潛力的細(xì)分賽道，其成長(zhǎng)性和抗周期性值得高度關(guān)注。

1. 市場(chǎng)空間廣闊：相較于住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)涵蓋商業(yè)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、公共交通樞紐、公共場(chǎng)館等多種業(yè)態(tài)，市場(chǎng)存量巨大且持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)化進(jìn)程方興未艾。
2. 盈利能力與穩(wěn)定性更優(yōu)：非住宅物業(yè)管理服務(wù)單價(jià)高、收繳率穩(wěn)定，且增值服務(wù)（如企業(yè)服務(wù)、設(shè)施管理、能源管理等）的拓展空間和盈利潛力更大，能貢獻(xiàn)更高且更穩(wěn)定的利潤(rùn)。
3. 行業(yè)集中度提升潛力大：當(dāng)前非住宅物業(yè)市場(chǎng)格局相對(duì)分散，具備強(qiáng)大品牌、專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力和跨區(qū)域拓展實(shí)力的頭部物管公司，有望通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)標(biāo)和外延并購(gòu)加速整合，實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。
4. 資本關(guān)注度升溫：隨著多家物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，非住宅物業(yè)管理作為優(yōu)質(zhì)“現(xiàn)金牛”和“服務(wù)入口”的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)，具備強(qiáng)大非住宅業(yè)態(tài)管理能力的公司估值有望迎來(lái)重估。

三、投資建議與

陳慎認(rèn)為，2020年對(duì)于A股房地產(chǎn)板塊的投資應(yīng)“守正出奇”：

• “守正”：核心配置財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)布局優(yōu)質(zhì)、經(jīng)營(yíng)效率領(lǐng)先的住宅開(kāi)發(fā)龍頭，分享行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展下的確定性收益。
• “出奇”：重點(diǎn)挖掘在非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大外拓能力和成熟服務(wù)體系的上市公司。該賽道成長(zhǎng)確定性高，且目前估值可能并未充分反映其長(zhǎng)期價(jià)值，是尋找超額收益的重要方向。

峰會(huì)紀(jì)要指出，房地產(chǎn)行業(yè)正在從開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向服務(wù)與運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，深入理解這一趨勢(shì)，聚焦優(yōu)質(zhì)企業(yè)和黃金細(xì)分賽道，將是2020年把握相關(guān)投資機(jī)會(huì)的關(guān)鍵。